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2016津城楼市的三大看点,改善性需求有望延续

 发布时间:2016-12-19 18:30:09

        看点一:改善性需求有望延续

        日前,著名证券研究机构中金公司研究部率先发布了对2016年及以后的中国房地产市场趋势预测报告。报告认为,2016年中国房地产市场将整体较为平淡,分化的走势还将继续,一二线城市房地产销售均价将上涨10%,而销量将持平。位于高铁网络连接的中心城市由于推动了经济升级和人口流入,房地产需求通常比较稳健,像北京、天津、上海、杭州、南京等城市的房地产前景依然被看好,而三四线城市的房地产市场面临着高库存和弱需求,预计房地产销量将下降10%,销售均价将下跌5%

        从2015年成交结构方面可以看出,改善性需求已经在释放。为此,有专家预计2016年一、二线城市会延续去年改善性住房需求强劲的表现,需求成交比例将进一步提高。究其原因,主要是因为不少家庭现有的住房普遍户型较小,而且相当一部分现有住房质量不佳。另外,二孩政策的全面放开也是导致改善性住宅需求旺盛的重要推手。在地产企业方面,不少房企2015年拿的地很多也是为了改善型需求做准备。因此,与改善型住房需求相比,首次置业需求和投资性需求正趋于弱势。

        另外,记者在采访部分置业者也听到这样一种声音:2016年的房地产市场会比2015年稍差一些,但要强于2014年。这是因为首先从人口结构来讲,刚需虽然有所减少,但改善性需求蓬勃发展,从而弥补了刚需的略微下降,也就是说整体需求还在;另外,国家政策支持力度也会有望越来越大;最后,中国城市群格局会越来越清晰,如果房地产企业布局合理、找准定位,同样会取得理想的销售业绩。

        看点二:一线城市表现更好

        就在刚刚过去的2015年末,中国人民银行发布《2016年中国宏观经济预测》报告。

        记者看到,在房地产方面,该报告指出,20154月以来,全国商品房销售面积和销售额同比增速开始由负转正。411月商品房销售面积的同比增速平均为11.8%,而商品房销售额的同比增速平均为22.4%。三季度国房景气指数显现止跌回升势头,从二季度的92.54上升到93.30,进一步表明房地产市场有逐渐回暖迹象。

        分城市看,北京、上海、广州、深圳等一线城市销售额增速明显快于其他城市,其他城市的商品房销售也在复苏。一线城市房价在20156月份开始出现同比增长,目前同比涨幅已达约15%,二三线城市房价降幅持续收窄,情况也在改善。

        房地产销售的回暖和存销比的下降,将有助于提升开发商的信心,有利于未来房地产开发投资的企稳回升。但是也有迹象表明,在一段时间之内,房地产投资仍将面临一些下行压力。首先,从先行指标看,2015年前10月房屋新开工面积同比下降13.9%,因此房地产投资增速在一段时间内还可能继续减速;第二,未在统计之内的一些三、四线城市的房价、销售和库存情况并不乐观,因此在一些大中城市房地产投资开始回升之时,中小城市的投资仍可能继续减速;第三,不少地区销售回暖和待售增长并存,但待售面积增长较快;第四,从中长期看,人口因素对房地产市场的支撑力度将减弱。

        该报告还进一步做出分析,作为房地产开发投资的重要领先指标,房地产销售回暖一般预示着房地产市场去库存速度加快,后续投资将回升。据历史数据测算,销售端的热度向前传导到开发端一般需三个季度左右。但考虑到上述下行压力,预期此轮销售回暖带动房地产投资回升的时滞很可能长于历史规律,即房地产开发投资的企稳回升更可能发生在2016年下半年。

        看点三:仍以去库存为主

        由于2016年的房地产市场仍然要以去库存为主要任务,因此,市场更寄予希望的是房贷、税收等方面政策的继续放松。为此有专家预测,最大程度激活刚性需求的手段则是首付的下调,如果此举能够实施,则对楼市去库存将发挥最为显著的推动作用。此外,房贷利息抵扣个税政策也能够切实提高购房者的购买力,特别是对改善型需求的刺激或更为明显,因此如果实施,将在一、二线城市引爆楼市,对于库存去化会有明显的促进作用。

        此外,中国社会科学院经济学部、中国社会科学院科研局、中国社会科学院数量经济与技术经济研究所、社会科学文献出版社也在不久前共同举办2016年《经济蓝皮书》发布暨中国经济形势报告会。蓝皮书指出,2015年以来“救市”政策频发,央行五次降息四次降准,一线城市、部分二线城市楼市需求在政策刺激下开始集中释放,楼市基本面出现好转。在房地产销售方面,201519月,全国商品房销售面积同比增长7.5%,比18月继续提高0.3个百分点,下半年以来持续好转,其中住宅销售面积同比增长8.2%,回暖势头良好;在房地产资金方面,房地产开发企业到位资金增速继续加快,19月,全国房地产开发企业到位资金同比增长0.9%,与18月持平,连续4个月正增长。

        房地产市场的持续回暖有望从销售端传导到投资端,尤其是随着部分大城市库存不足的风险凸显,其房地产投资有望企稳回升;在房地产资金方面,19月,房地产开发企业新开工面积同比下降12.6%,降幅收窄4.2个百分点,下半年以来降幅首次缩窄,也显示房地产新开工项目正出现筑底回升迹象,后续房地产投资增速或将有好转。此外,从历史经验看,房地产销售形势回暖,经过一段时间之后,必然要带动房地产投资由降转升。尽管有存量房消化任务,但大城市存量房持续较快减少,住宅开发投资活动必然会逐步增加。

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